作者

林重

從事法拍屋代標工作多年，我點交超過的物件，超過1,200件，自己也有豐富的投資經驗，法拍屋之所以迷人，在於它雖然有相當風險，卻有相對利潤，而殺頭的生意有人做，賠錢的買賣絕對沒人碰，這也是為什麼這麼多聰明投資客，開始轉投這個投資處女地的關鍵因素，我自己買，也幫別人買，裡頭的綿綿角角，看似複雜，卻饒富趣味，這個富貴險中求的投資，只要做足功課，多花點時間經研，想要賺進投資財富，絕對不是難事！

現職：
高雄104法拍網、104實價網、愛上法拍屋 總經理
104高欣仲介股份有限公司 總經理

經歷：
巨東建設
104法拍網點交經理
104法拍網研習教室點交實務講師

媒體專訪：
正聲廣播電台《理財我最大》、理財周刊《投資理財專訪人物》、獨家報導《投資理財專訪人物》

方耀慶 (慶仔Davis)／協力作者

在我成為專業投資客之前，我曾是104法拍屋專員。當時我在房地產界中一竅不通，到現在投資方面卻無往不利，幾乎全靠的就是法拍觀念。而，我至今投資過的物件，還有絕大部分物件包含法拍屋，因為，法拍屋的法律權利相當深奧，變化莫測！如果沒有法拍屋觀念，現在的我，估計可能還是忙忙碌碌的為了生活拼命工作的痛苦中年男，更不可能晉升財富自由人生。而，勇敢的購入法拍屋，並且發揮人脈槓桿，確實是獲取人生最佳、最快的途徑。

學歷：
國立高雄大學 高階法律暨管理系 碩士
國立高雄大學 創意設計與建築系 碩士
國立高雄科技大學 財富與稅務管理 碩士

現職：
TWK圍繞學習共享平台 策略長

著作：
勇敢、用桿 房地產快樂賺錢術
94狂-素人房地產快樂賺錢術
首席財商快樂賺錢術

目錄

前言
推薦序／姚志明
推薦序／蘇琬婷
推薦序／林德泉
推薦序／藍茂山
推薦序／月風

Part-1入門個案
進入法拍的投資領域，基本法律、價格查訪與競價技巧必須先熟知……

1 投資客新藍海法拍入門有撇步
法拍風險高背景雜投資客富貴險中求
低價購入逢高出脫法拍成投資客新歡
人家不愛我偏要！四拍物件利潤可觀
法拍屋價低僅市價八至九折備足子彈可進場

2 挑選賺錢物件法拍賺錢如探囊取物
法拍屋無法看屋物件外觀、地段看仔細
法拍資訊長在嘴上多問多打聽準沒錯
入門客別碰未點交宅老手熟門熟路方可富貴險中求
權狀不清易惹爭議瑕疵屋法院無告知擔保義務

3 精選賺錢法拍屋聰明訪價停看聽
實價登錄先訪價開價八折起殺
越往南越便宜！高雄法拍屋六、七折開殺
精選專業法拍網進階詢價交叉比對
法拍以使用空間計坪買賣價格別錯算

4 做好功課再出手精準出價最靠譜
事前訪價做功課上場出標有恃無恐
優質物件拉高價也賺一般物件取中間值開價
出價別小家子氣！尾數填足以免敗北徒呼負負
盲拳碰上老師傅！碰上墊價法拍客立刻撤手莫留戀

Part-2點交個案
避免不了的常見問題，碰到海蟑螂、搬遷費、留置物、屋主抗拒……各種疑難雜症該怎麼處理？

5 牛鬼蛇神齊聚！點交怪象多見招拆招莫慌
職業海蟑螂逞兇喊打喊殺最棘手
海蟑螂凶狠嗆聲碰上代辦點交即縮手
要死要活最嚇人！用詞小心勿開口刺激
錢能解決的都小事！聰明斡旋看臉色
專業點交省麻煩事緩則圓靠經驗

6 佛心來的！碰上可憐人點交付搬家費送客走
住客罹癌慘！法拍客爽快付15萬搬遷費
能幫就幫！逢低買進法拍客找屋搬家統包付
可憐之人必有可恨之處！趁機敲詐莫心軟
法拍將本求利點交事緩則圓好商量

7 請神容易送神難，搬遷費算計有一套
早期法拍利潤高搬遷費約成交價一成
屋內硬體留下法拍客可酌情加碼搬遷費
玉石俱焚莫退卻小心斡旋省更大
軟硬兼施不加價莫成肥羊被剝皮

8 法院「點交宅」沒麻煩？碰上奧客也超嗆！
法院點交後卻不走威脅恫嚇嗆聲勒索
代辦公司扮白臉來回斡旋化險為夷
點交後雜物未搬？保留倉庫免惹爭議！
法律保障點交宅碰上麻煩好打發

9 沒人應門更頭疼小心反被咬一口
屋主發狠焊死門大聲公喊話斡旋
錢能解決的都事小！花錢消災最簡單
屋主不在自行點交事後反控侵占惹議
有理說不清！無人應門麻煩更大

10 法拍屋主落跑？保管物處置靠智慧
光怪陸離保管物棺材神像嚇死人
連骨灰都亂放！點交空屋也莫大意
搬家、保管都要錢無人認領逕行拍賣
保管物件選擇標準端視書記官決定

Part-3不點交的門道
租約、地上權、持分權、合併物件……更可觀的利潤，藏在您懂得如何靠法律來幫您排除萬難！

11 多人持份難點交？攻心為上賺更大
產權複雜眾人怕獨排眾議賺更大
先取得再斡旋不付房租就逕行拍賣
軟硬兼施先溝通不怕麻煩報酬高
心臟要夠大顆！資金充足再入手獲利150%起跳

12 物件點交不完全化險為夷小心機
未完全點交宅出租善意承租人投資利益更大
租約超過五年未公證視同無效房客須搬離
惡意房客趁機殺價切莫心軟依約行
小心！惡劣屋主使奧步交屋前夕訂租約

13 沒人敢碰我偏買！地上物投資報酬驚人
價格低地段佳法拍老手偏好地上物
投資出租賺很大公家釋出享七折優購
全額自備長期持有高報酬率可期
投報率3%以上可入場租約條件須看分明

14 只標土地不標屋法拍賺錢險中求
昔日僅靠地號法拍買地投資客卻步
眼見為憑親看地確定價值精確出手
農地、原民保護地投資獲利逾一半
臨路與否大小形狀決定獲利空間

15 多戶合併拍賣宅投資客搶進賺頭大
多戶合併宅成本高自住卻步均價低
平均單價低於行情轉售利潤近一倍
地段精華最首選多戶併用彈性靈活

Part-4特殊情形案件
填錯標單、凶宅……還有哪些不確定的風險和機會？他人寶貴的經驗案例也是自己未來的財富！

16 法拍標單寫仔細趨吉避凶照步來
標售類別看仔細照步填單免錯失
價高者得？項目填錯成廢標賺錢機會拱手讓人
填錯標單可棄標？法院恐追討到底
遇不可抗力意外照步棄標可解套

17 特殊物件拍賣賺錢與否看仔細
軍方禁建區釋出量少消息靈通者得
共同持有人有優購權狠出高價才有贏面
法定空地如公設價低入手也白搭
誤入歧途法拍小白兔認賠出場當繳學費

18 自租租客變屋主聰明法拍進場搶先機
房東落跑！租屋突然遭法拍成房客承接契機
租客熟知物件優勢咬牙買下賺頭大
租客在內視同點交銀行核貸關卡低
膽大心細聰明進場租約照走利潤可期

19 只要心臟夠大顆搶進法拍凶宅穩賺有招
法拍凶宅僅市價對折轉手租賣都划算
口袋要深！法拍凶宅風險高銀行不願代墊
拍賣成交才成凶宅買家只能自認倒楣

20 就是怕凶宅？法拍無法看屋小心誤踩地雷
法拍瑕疵責任自負筆錄僅標註部分凶宅
書記官知情未標註拍定人有權拒付尾款
事前細閱筆錄詳打聽自住標客能閃則閃

後記　總編輯／發行人　范世華

序／導讀

後記 (總編編/發行人) 范世華

法拍屋以及購買法拍屋，在以往保守的社會觀念裡，總被灌輸為負面的印象標記，凡是輪落成為法拍的標的或是接觸法拍的人，好像都很「觸眉頭」，令人難以接受，普遍都讓世俗投以異樣的眼光地看待。

不過站在金融市場的角度來看，法拍屋單純僅是債權債務擔保責任底下的一個產物，債務人拿不動產抵押向銀行借錢，而當欠款還不了錢，銀行申請強制執行也並不是為了把房子占為私有來給自己住的。那麼透過了法院的拍賣程序，就像這本書第一章文末的「法拍漫談」，作者所描述的：法院其實也是一個合法的房地產交易場所。如果買賣房屋，您的仲介人員是國家司法機構的法官和書記官在為您服務把關，那麼您到底是在擔心什麼？

即使這麼說，您一定還是會擔心，因為只要是正常人，一般都會對未知有所恐懼。法拍就是存在著許多的未知數，在它事前現況資訊的「取得」、事後能否實質「擁有」，這些產權之外的變數倘若碰到難解的問題，權利人也無所適從，因此也就很少人會想去接觸法拍市場這個領域。

但是透過林副總與慶仔，用他們在法拍市場多年的親身歷練，把各種奇奇怪怪所發生過的法拍故事呈現給大家，相信給予不少對於法拍屋「既好奇，卻又擔心受傷害」的房地產投資人來說，真的是大開眼界了！這些面對法拍前前後後會碰到的各種疑難雜症，只要靠文字就能見習到法拍高手如何解套並且賺得獲利的經驗，等於是將法拍的許多未知恐懼全都解開了，這對於想從事法拍投資的入門生來說，實在是太珍貴了！

非常榮幸能夠出版這本有關法拍的房市著作，自身同為房地產講師的我，也常為慶仔Davis的〈勇敢.用桿-房地產快樂賺錢〉投資團隊分享市場與金融主題的課程，針對房地產市場的供需，也是影響市場房價的絕對因素，而房價高低，投資進場和出場時機的這個議題，一直是大家所關心和必問的問題。

藉此我便提供分享給各位學員以及讀者，如何加以探討法拍對於市場供需的層面？當前我們對於高房價的現象無以為計，公眾都在討伐「空屋」和「囤房」的問題，企望政府提供「合宜住宅」以及社會公共住宅時，卻都忽略了法拍屋的這一塊。

其實法拍屋的這一塊領域對於市場的「住宅存量」也是不容忽略的，因為每一件法院公告拍賣的標的，如果未經由法拍市場的拍定、點交程序，回歸成為房地產市場中的正常物件，處在「查封」當中的標的因為受限制處分，就等於是「死」的物件，因為不管是債權人或債務人就這些標的都沒有「完整」的權利，權利不完整的不動產，不能賣、也沒人敢買，那麼，它和大家所說的「空屋」與「囤房」並沒什麼兩樣！

如果沒有透過法拍，將這些「死」的物件「活」過來，對於金融的債權以及房產的活用不但沒有解決，反而停滯浪費社會的資源虛耗。因此從事法拍的投資，我們更應該要給予正面和積極的態度來看，而協助代拍的業者我們也應該要把它當成是「房地產的醫生」，畢竟要將一個不正常的房產變成正常，前面已經有這麼多的專家都一致推崇，這是多麼不簡單的一項工作啊！

艱難的事情，有本事能夠將它處理解決到好，本來就具有相當的價值，只是這個本事是誰會給予合理的報酬？如果沒有人會給，那麼就是市場機制，低價取得法拍、市價出售得利，這就是大家所知的法拍屋賺錢術，這也是市場所給予的相當報酬，您若想要賺，就看您有多大的本事？看您可以在這本書中學會多少？

繼《勇敢.用桿-房地產快樂賺錢術》得到市場熱烈的反應和回饋後，這本《勇敢.用桿-法拍屋快樂賺錢術》用同樣的事型態，帶給您更高階的法拍投資賺錢的智慧，絕對能讓您的收穫滿載！最後，再次借作者的「法拍漫談」來結論……法院其實就是一個合法的房地產交易場所，投資法拍屋是可以賺到錢的。

前言

隨著房市景氣翻轉，市場上瀰漫著低迷的觀望氣氛，現在很多人都不敢買房子，每個人心裡都在盤算著，「房市快要崩盤了吧？」、「再等一等，應該會更便宜！」這些話，我聽過很多朋友說，人同此心，心同此理，大家都想買在低點上，只是，何時才是最低點？沒人說的準！在這個房市的戰國時代，想賺錢，其實我根本不想等，我很早就知道，時間是不能浪費的，只有能掌握先機的人，才有條件比別人賺得更多。

於是，我從一開始投資房市，就很清楚，只有投資永遠比市價低的法拍屋，我才不用擔心買貴，才能永遠買在低點，更何況，在房市不振的時候，法拍市場就是整個房市的前哨站，因為只要景氣低迷，有人還不出房貸要跑路，或是投資客開始步上斷頭窘境，機會就是我的，說穿了，法拍屋就是個螳螂捕蟬、黃雀在後的遊戲，這些過度操作資金槓桿的投資客，物件一旦進入法拍，我就可以以市價七到八折買進，無論如何，已經贏在價格起跑點，景氣越低，我買的越便宜，轉手讓出，怎麼算都划算！

不過，天下沒有白吃的午餐，何況是看起來如此豐盛的午餐！誠如多數人所知，法拍市場爾虞我詐，比起一般物件買賣，只會有過之而無不及，畢竟被法拍的屋主多心有不甘，萬一點交碰上屋主不肯搬，甚至出現最可怕的海蟑螂，都會讓沒有經驗的法拍客，嚇出一身冷汗，這個遊戲的第一道門檻，就是心臟要大顆，碰上狀況，莫驚莫慌莫害怕，法拍靠的只是經驗，絕對沒有解決不了的問題。

而這本書裡，我把法拍入門客可能會碰上的各種狀況，一一羅列出來，裡頭的案例，都是千真萬確的真實故事，坦白說，入門之初，我跟大家一樣，也繳過不少學費，如果不是這些經驗的累積，怎麼可能化成甜美的成功果實？富貴險中求的道理很簡單，風險存在，利潤才會存在，問題關鍵在於如何把風險降到最低。

如果你問我，法拍賺錢的硬道理是什麼？我會說，機會是留給準備好的人，事前多做功課，絕對是殺敵致勝的關鍵，這本書，我想說的故事，不只是一本硬梆梆的法拍工具書，這樣的作者，市面上已經太多，我也不一定會說的比他們更好更精采，做為一個大膽的投資客，我希望這本書的內容，可以讓想賺錢的法拍入門客，學著把心臟練大顆，甚至從別人的故事裡學到皮毛，看似簡單的分享過程，如果可以讓入門的新生，少繳幾百萬的學費，甚至早點把錢賺進口袋裡，在大家都不敢買房子的年代，我希望大家重新認識法拍這個新藍海，悠遊其中，肯定會有一番收穫！