共有土地，因所有權持分是數字上而非具體可見的，在管理、利用，甚至分割、買賣上，常因共有人意見不一而起糾紛，對簿公堂。土地法第34條之1是共有土地處分的重要依據，然在實務運作上卻時有爭議。
本書作者從事土地開發、登記業務多年，對於共有土地處分實務經驗熟稔、豐富，他將研究心得編撰成書，分成五大篇——總論、土地法第34條之1實務研討、實務操作、司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋、附錄相關法規等，對於共有土地各類處分如何運用土地法第34條之1規定，有詳盡的剖析，是有志於土地開發業務者、共有土地所有權人最佳之參考書。
本書特色
1.從土地法第34條之1解析共有土地之法律關係
2.共有土地處分的技巧
3.提供相關函釋提供讀者參考運用。
作者
高欽明
學歷：國立中興大學地政學士
開南管理大學公共管理學系碩士
經歷：臺北市政府市政顧問
宏國德霖科技大學不動產經營學系 專技副教授
中華民國第七屆（2002年）地政貢獻獎得主
中華民國地政士公會全國聯合會第八屆理事長
臺北市地政士公會第七屆理事長
中國土地改革協會（第22屆、第23屆）秘書長
中華民國地政士公會全國聯合會（第3屆、第7屆）
秘書長
永然法律研究中心地政資深講師
考選部地政士考試審議委員會委員
臺北市政府市有財產審議委員會委員
臺北市政府地政士懲戒委員會委員
中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金委員
現任：翔嵩地政士事務所所長
冠鼎不動產管理顧問有限公司總經理
中華民國地政士公會全國聯合會名譽理事長
中國文化大學土地資源學系 專技副教授
臺北市不動產糾紛調處委員會委員
臺北市地政士公會榮譽理事長
著作：共有土地處分實務與技巧──土地法第34條之一
祭祀公業財產處分實務
目錄
十五版序
第壹篇 總論
第一章 共有土地基本觀念
第一節 共有的意涵
一、基於當事人之意思
二、基於法律之規定
三、基於習慣
第二節 土地共有型態
一、總有
二、分別共有
三、公同共有（合有）
四、準共有及準公同共有
第三節 土地共有型態之差別
第二章 土地法第 34 條 之1立法由來及立法意旨
第一節 土地法第34條之1立法由來
第二節 立法意旨
第貳篇 土地法第34條之1實務研討
第一章第1項規定之研討（處分方式）
第一節 處分、變更、設定負擔之意涵
一、處分
二、變更
三、設定負擔
第二節 基本要點
第三節 法律上之處分
一、買賣
二、交換
三、繼承
四、公私共有土地之適用
五、建物區分所有部分及其基地應有部分為共有之適用
六、預告登記（含限制登記）有無土地法第34條之1的適用
七、出租有無土地法第34條之1的適用
八、分管有無土地法第34條之1的適用
九、出租與分管應有土地法第34條之1的適用
第四節 事實上之處分
一、共有土地上建築房屋
二、出具土地使用權同意書
三、共有建築改良物之拆除
四、標示變更及設定負擔之處分
五、未辦竣保存登記之建物，有無土地法第34條之1之適用
第五節 法定人數及應有部分之研討
第六節 公同共有與分別共有併存其人數持分計算方式
第七節 信託登記
一、土地法第34條之1得否適用信託登記
二、受託人可否依土地法第34條之1處分受託財產
第八節 土地法第34條之1處分承受對象
一、採否定見解者有
二、採肯定見解者為
三、本文分析
第九節第1項共有人可否同時具備權利人及義務人
第十節 共有用益物權之處分得否有土地法第34條之1適用的疑義
第十一節 土地法第34條之1執行要點修正說明
一、修正第3點
二、修正第7點
三、修正第八點
四、修正第九點
五、修正第十點
六、修正第十一點
七、土地法第34條之1執行要點修正重點說明
第二章第 2 項規定之研討（通知方式）
第一節 基本要點
第二節 通知或公告之要件及方式
一、通知或公告之要件
二、通知或公告方式
第三節 通知或公告期限
第四節 通知或公告之內容
第三章第3項規定之研討（代位清償）
第一節 基本要點
第二節 登記方式
第三節 價金或補償方式
第四節 提存方式
一、價金補償方式
二、連帶清償責任
三、清償提存之原因
四、清償提存之效力
五、提存方式
六、未辦繼承登記直接處分程序之適法性
七、部分共有人依土地法第34條之1規定處分共有土地或建築改良物，未會同之共有人有未繳清遺產稅之情形者，得否依土地法第34條之1執行要點第9點第4款規定辦理？
八、申報稅捐方式
九、登記方式
十、權利書狀處理方式
第五節 賤價出售或無償處分之問題
一、賤價出售的責任
二、「補償」有無包括無償之處分？
第四章第 4 項規定之研討（優先承購權）
第一節 優先承購衍生之法律問題
第二節 基本要點
第三節 優先承購之效力
第四節 優先承買權人之權利與義務
第五節 優先承購權之限制
第六節 與土地法第104、107條競合時之效力
第七節 優先購買權之態樣
第八節 共有土地全部出賣時，他共有人有無優先承購權
第九節 共有物出售，共有人主張優先承買（或出售給他共有人），是否為其共有人之間的買賣，有無違反權利人兼義務人
第十節 共有人出賣其應有部分予他共有人時，其共有人間有無優先承購權
第十一節 共有人主張優先承購權是否須指同一條件
一、共有人非以同一價格主張不可
二、共有人主張優先購買權是否為同條件之主張
第五章第 5 項規定之研討（公同共有）
第一節 基本要點
第二節 公同共有之準用
一、公同共有土地出售，公同共有人可否準用第4項規定
二、應有部分如屬公同共有者，有無土地法第34條之1之準用
第三節 人數及面積處分如何準用
第四節 公同共有人有無優先承購權
第六章 共有物分割介紹
第一節 共有物分割歷程
一、70年5月15日以前
二、70年5月15日後
三、77年8月18日後
四、89年1月26日後
第二節 共有物分割行為
一、自由分割為原則
二、限制分割為例外
三、共有物分割方法
四、分割態樣
五、分割後之效力
第七章第 6 項規定之研討（調解調處異同）
第一節 調處處理程序
一、受理案件類型
二、受理方式
三、調處程序（調處辦法第14條）
四、不予調處
五、調處效力
六、費用繳納
第二節 調解與調處的差異
第三節 部分共有人依土地法第34條之1申辦所有權移轉，他共有人以「提起共有物分割之訴」為異議之理由，其是否屬私權爭執
第四節 申請人就已辦竣公同共有繼承登記之不動產申請調處變更為分別共有時，可否有第34條之1第6項之適用
第八章 登記作業應注意事項
第一節 移轉時應注意事項
第二節 放棄優先購買時應注意事項
第三節 停車塔及基地及實際使用狀況及無編號之固定攤位之區分建物與基地應有部分一併移轉有無土地法第34條之1第1項規定之適用
第九章 土地法第34條之1修法方向初探
第一節 前言
第二節 目前內政部研修及增訂相關條文草案
第三節 修法方向探討
一、多數決處分或變更門檻比例應提高
二、用益物權排除土地法第34條之1多數決處分範圍
三、共有物處分多數決僅限於「出賣」
四、共有物分割請求權與多數決處分權競合時優先適用分割請求權
五、共有人出賣應有部分之優先承購權問題
六、部分共有人對應得對價、補償或其他條件有異議之處理方式
七、結語
第參篇 實務操作
第一章 共有人尚生存時之處理實務
表一 存證信函（通知函）（僅以土地為填寫範本，若有建物自應視實際狀況一併通知）
表二 公告（僅以土地為填寫範本，若有建物自應視實際狀況一併公告）
表三 存證信函（通知函）檢附契約書（僅以土地為填寫範本，若有建物自應視實際狀況一併辦理通知）
表四 存證信函（主張優先承買）（僅以土地為填寫範本，若有建物自應視實際狀況一併通知）
表五 存證信函（受領通知）（僅以土地為填寫範本，若有建物自應視實際狀況一併通知）
表六 受領證明（僅以土地為填寫範本，若有建物自應視實際狀況一併辦理受領）
表七 提存書（僅
序／導讀
十五版序
本書自民國86年11月出版迄今已進入第十五版，實感謝各位讀者的指正及批評，共有土地處分在土地登記實務中占有很重要的部分，尤其是這兩年，司法與行政對共有土地處分的見解和解釋，與以往有很大的不同，內政部也曾分北、中、南三區進行研討，並邀集專家學者針對共有土地的處分及設定進行研討評估，進而做修法之準備，其重要性及複雜性實不可小覷。尤其在106年12月1日對執行要點第3點、第7點、第8點、第9點、第10點、第11點做了部分修正，也改變以往實務的作法，特別在送達及優先承買期限及同一條件做了大幅度改變，本版仍以最淺顯易懂的方式及文字表示，並收集近年來最新的法律見解及解釋，同時加入作者對修法議題一些個人的看法，希望能提供讀者最好、最直接的學習效果。
筆者一直期待本書的出版可以為執業者提供一明確的執業方向，廣大消費者也可知曉其本身的權利義務，方不致使彼此權益受到損害。然共有土地處分牽涉範圍很廣，雖自忖「敬業戮力」，但個人才疏學淺，疏漏之處在所難免，尚祈先進同業不吝指正。惟法令函釋變動及見解修正之幅度變動甚大，申辦相關業務時，仍需以最新法律規定及函釋解釋為申辦之主要依據，特在本序中提醒各位讀者注意。本文內容僅提供參考。
惟最後仍要感謝大家的支持、愛護，以及繕打、校正的朱建銘先生、吳秉承先生、黃年憶小姐、高偉翔先生、潘劭蓉小姐及永然編輯部同仁的支持及各位好朋友對我提出的指正，沒有你們，就沒有本書十五版的誕生，謝謝你們！
高欽明序於辦公室
