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★何謂不動產證券化？
不動產證券化係結合「不動產」與「證券化」的概念，以建築物本身的現有價值或土地的未來收益(如租金等)做為投資摽的，透過發行受益憑證的方式，將其細分為小單位的有價證券，讓一般投資人也能參與不動產的投資。

★不動產證券化的意義？
由於不動產具有不可分割及單價昂貴之特性，造成產權移轉、流通與變現的困難度，使得其投資風險過於集中，因此有不動產證券化的誕生。不動產證券化係將投資人與其投資不動產標的之間的法律關係，透過特定機構(一般為專業物業資產管理公司)信託化，直接將持有不動產所有權之物權憑證化，藉此不動產之固定性資產型態得以轉化為高度流動性之有價證券。
不動產證券化的型態可以是發起人發行受益憑證募集資金，以進行不動產的相關投資，如REITs；亦可為發起人將本身持有的不動產產權或抵押貸款債權轉變為證券形式出售，如MBS。不過其證券化後之受益憑證均具備三項要素：細小化、規格化以及流動性。
所謂「細小化」，是指每單位的價格低，每單位所表彰的只是整體資產價值的若干分之一。所謂「規格化」，是指表彰相同標的物價值的證券，彼此完全相同，可以任意交換而沒有影響。所謂「流動性」，是指投資人與有價證券持有人，可以在公開市場上自由交易買賣。