◆當選社區管理委員，要如何推展業務？

◆新手上路，如何當一個稱職的社區管理委員？

◆社區管理委員會的職掌內容為何？

◆社區管理委員會需要幫住戶做哪些事？

◆社區管理委員職權有哪些限制嗎？

在香港等物業管理發展較為成熟的地區，通常政府會幫新成立的社區管理委員會成員進行培訓，並編著教材給社區管理委員會成員，告訴新當選的社區管理委員會委員應盡的權利與義務，以善盡社區管理委員會管理委員的責任，並且事先告知相關法律責任以避免觸法。在台灣，政府尚未開始針對新成立的社區管理委員會成員進行培訓，因此當新大樓落成交屋後，第一屆管理委員會成立後，若是所有委員都是新手，往往手忙腳亂，經常發生因公設點交被建商誤導造成社區不和諧。因此本書以循序漸近的方式介紹社區管理委員會職責相關知識，幫助新手社區管理委員維護社區及個人權益！

作者

陳建謀

現任：

華夏科技大學資產與物業管理系副教授

中華物業與設施管理學會理事長

學歷：

國立臺灣大學生物環境系統工程研究所博士

國立臺灣大學土木工程研究所碩士

經歷：

華夏科技大學資產與物業管理系系主任兼研究所所長

臺北市公寓大廈爭議事件調處委員會委員

新北市優質防疫公寓大廈評選委員

桃園市優良公寓大廈評選委員

中華民國物業管理經理人協會理事

台灣物業管理學會理事

英國皇家測量師學會資深會員

香港物業管理師學會榮譽顧問

證照：

英國特許房屋經理學會特許會員

陳俐茹

現任：

華夏科技大學資產與物業管理系助理教授

學歷：

浙江大學經濟學院經濟系理論經濟學博士後

中國政法大學民商法學博士

中國政法大學民商法學碩士

證照：

英國特許房屋經理學會特許會員

目錄

單元1 社區管理委員會之組織分工

課題1.1　管理委員會之成員人數　

課題1.2　管理委員會之各委員執掌　

單元2 管理委員會之法定職務與第一屆管委會重要工作

課題2.1　管理委員會之法定職務　

課題2.2　新成屋公共設施點交　

課題2.2.1　公設點交委託第三公正專業公司評選的程序　

課題2.2.2　新成屋公共設施點交程序與注意事項　

課題2.2.3　新成屋公共設施點交關鍵要素及缺失改善　

課題2.2.3.1　公共設施點交土木建築工程類別的關鍵要素　

課題2.2.3.2　公共設施點交建築裝修工程類別的關鍵要素　

課題2.2.3.3　公共設施點交消防機電工程類別的關鍵要素　

課題2.2.3.4　公共設施缺失改善追蹤管考　

課題2.3　新成屋後陽台風雨窗的樣式　

課題2.4　裝潢管理及施工期間的防護措施與石材養護　

課題2.5　各項管理辦法之訂定　

課題2.5.1　公共設施相關管理辦法　

課題2.5.2　行政業務相關管理辦法　

課題2.5.3　環境安全衛生相關管理辦法　

課題2.6　高額例行性業務公開招標採購　

課題2.6.1　公開招標採購程序與底價訂定注意事項　

課題2.6.2　如何評選優質物業及保全公司　

課題2.6.3　如何評選優質物業經理以及如何決定薪資　

課題2.6.3.1　物業經理的薪資如何決定　

單元3 管理委員會之其他重要工作

課題3.1　制定長期修繕計畫　

課題3.2　石材養護計畫　

課題3.3　社區節能管理　

課題3.4　社區防疫管理　

課題3.5　社區防災管理　

單元4 管理委員會之守法義務

課題4.1　管理委員會之法律地位　

課題4.2　制定管理委員會之紀律守則　

課題4.3　建立誠信管理預防貪汙機制

序／導讀

序言

民國84年2月15日發生在台中市的衛爾康餐廳大火，因該大樓後門封死、逃生困難，造成64人死亡的悲劇，這個建築物管理缺失造成嚴重的公共安全事故，促成了民國84年6月28日公寓大廈管理條例的立法通過公告實施，進而催生了社區管理委員會，並賦予社區管理委員會明確的法定權利與責任來管理社區事務。

由於我國社區管理委員會的管理委員大多數一年改選一次，而且是屬於兼任的義務職，再加上大多數管理委員平日都忙於自己的工作，鮮少有人對於管理委員的職責與義務有較深入的了解，同時政府部門尚未有專責單位負責培訓社區管理委員，協助新手社區管理委員了解其職責與義務以及社區管理委員會的權利與義務，因此作者特別撰寫本書《社區管理委員會的權利與義務》，協助新手社區管理委員了解其職責與義務以及社區管理委員會的權利與義務，所以本書第一單元介紹社區管理委員會之組織分工，建議管理委員會之成員人數不應低於十人以免被有心人士掌控，以及介紹管理委員會之各委員執掌，管理委員會中最有權力的三個關鍵職務分別是主任委員、監察委員及財務委員，推選主任委員、監察委員及財務委員這三位委員時應特別注重其人品與公正性。

隨著房價愈來愈高，且現今新建案公共設施的比例高達33%，管理委員會所掌管公共設施與公共空間價值越來越高，將近建築物總價的三分之一，再者建築物的外觀及公共設施與公共空間所呈現的品質與機能狀態往往也會高度影響房價，因此讓管理委員會的功能也日形重要，管理委員會好好地把建築物的外觀及公共設施與公共空間保持在最佳狀態，就是讓整棟建築物的資產保值且增值的重要因素。本書在第二單元介紹新成屋公共設施點交以及第三單元介紹制定長期修繕計畫與石材養護計畫，都是讓建築物的外觀及公共設施與公共空間保持最佳狀態讓資產保值且增值的好方法。

公寓大廈管理條例自民國84年實施多年以來，經常也會在社會新聞出現社區管理委員會的弊案，而作者擔任台北市政府公寓大廈調解委員，也發現管委會與區分所有權人衝突與糾紛日益增多，分析其原因主要在於社區缺乏誠信管理預防貪汙機制，所以本書在第二單元介紹各項管理辦法之訂定完善社區管理辦法，以及說明社區高額例行性業務公開招標採購，與如何評選優質物業及保全公司以及優質物業經理。第四單元介紹管理委員會之守法義務，說明管理委員會之法律地位以及管理委員會的之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定，依區分所有權人會議決議。同時建議制定管理委員會之紀律守則以及建立誠信管理預防貪汙機制，以取信於所有區分所有權人與住戶，建立互信的基礎，方能讓社區溫馨和諧的成長發展。